【树哥精讲】投机性，啊不，投资性房地产的特征和范围

是不是买了房买了楼买了地，捂手里等涨价再卖掉，这样的房楼地都是投资性房地产呢？并不是！

属于投资性房地产的有3种，见下图：

【逻辑导图】

（一）投资性房地产的定义　

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而之持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

不能是投机，持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。

“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割。

（二）属于投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

（1）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

   这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。　　

（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（三）不属于投资性房地产
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

（1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

（2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

（3）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。不属于投资性房地产。

注意：

拍卖方式取得并准备增值后转让的土地使用权不属于投资性房地产；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。  

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【练一练】

下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。

A.已出租的建筑物　　　　　

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权　　　

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物