【22年新大纲】初级会计经济法基础应试考点详解第六章（1）

6.1.1　房产税法律制度

（一）房产税纳税人

房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或使用人。

【提个醒】  房屋出租，在支付租金的情况下，由出租人（房产所有人）缴纳房产税；无租使用的情况下，由承租人（使用人）代为缴纳房产税。

【超链接】  免税单位，即指自用房产免税的单位，例如后面在税收优惠中提到的国家机关、人民团体、军队等。

【涨知识】  房屋产权出典，是指产权所有人将房屋的产权，在一定期限内典当给他人使用，同时获取资金的一种融资业务。房屋的产权所有人为出典人，取得房屋支配权的人为承典人。在房屋出典期间，承典人获取房屋的支配权，出典人无权支配房屋。

（二）房产税征税范围

1. 房产税的征税对象

房产税的征税对象是房屋。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等独立于房屋之外的建筑物，不属于房屋。

2. 房产税的征税范围

（1）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房屋。

（2）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（三）房产税税率

我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。

（四）房产税应纳税额的计算

1. 从价计征房产税

从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。房产余值是指房产原值减除 10% ～ 30% 后的剩余价值。具体的扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式如下：

从价计征的房产税应纳税额＝房产余值 ×1.2%

房产余值＝房产原值 ×（1 －扣除比例）

（1）房产原值是指纳税人按会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。

（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（3）房屋附属设备和配套设施的计税规定

①与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，应计入房产原值。

②以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，例如，给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。

③更换房屋附属设备和配套设施的：

a. 在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；

b. 对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【涨知识】  与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施包括：

（1）暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备。

（2）各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线。

（3）电梯、升降机、过道、晒台等。

2. 从租计征房产税

房产出租的，以取得的不含增值税的租金收入为房产税的计税依据。免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

从租计征应纳税额的计算公式如下：

从租计征的房产税应纳税额＝租金收入 ×12%（或 4%）

3. 从价计征 or 从租计征？

（1）房屋产权所有人自用的房产应从价计征房产税。

（2）从价计征和从租计征的具体情形

【例·题】 6-1

帝豪酒店拥有两处房产，一处用于酒店经营，房产原值 4 500 万元，单独计价的智能化楼宇设备原值 100 万元；另一处房产为高档公寓，常年对外出租，每月收取不含增值税的租金共计 60 万元。已知当地规定的房产税扣除比例为 30％。

要求：计算帝豪酒店全年应缴纳的房产税。

【分析】 

（1）用于酒店经营的房产应从价计征房产税，单独计价的智能化楼宇设备应计入房产原值。应缴纳房产税＝（4 500 ＋ 100）×（1 － 30%）×1.2% ＝ 38.64（万元）。

（2）用于出租的高档公寓，应从租计征房产税。全年应缴纳房产税＝ 60×12×12% ＝86.4（万元）。

帝豪酒店全年应缴纳房产税＝ 38.64 ＋ 86.4 ＝ 125.04（万元）。

（五）房产税税收优惠

1. 对特定单位“自用”的房产，免征房产税

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（出租房产、非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围）

（2）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。（所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税）

（3）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税。

（4）老年服务机构（如老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓）自用的房产免征房产税。

（5）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围）

①宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

②公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

2. 对特定情形、特定用途的房产，免征或减征房产税

（1）个人所有非营业用的房产（主要指居民住房）免征房产税。（个人拥有的营业用房或者出租的房产，应照章征税）

（2）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。（工程结束后，交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税）

（5）对高校学生公寓免征房产税。

（6）用于出租的房产

（7）体育场馆

享受上述税收优惠体育场馆的运动场地，用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。

（8）自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。（行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产，应按规定征收房产税）对同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

（9）自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

（10）自 2019 年 1 月 1 日至 2023 年供暖期结束，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税；对供热企业其他厂房，应当按照规定征收房产税。对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。

（六）房产税征收管理

1. 纳税义务发生时间

2. 终止纳税义务

纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

3. 纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

4. 纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

【例·题】 6-2

通关公司委托建筑公司建造一栋写字楼，该写字楼于 2020 年 9 月 30 日办理验收手续，原值为 8 000 万元。2021 年 5 月 31 日将写字楼交付出租，从 6 月开始每月收取不含增值税租金 20 万元。已知当地规定的房产税扣除比例为 30％。

要求：分别计算通关公司 2020 年、2021 年应缴纳的房产税。

【分析】

（1）委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起缴纳房产税。通关公司委托建造的办公楼，在 2020 年 10-12 月（共 3 个月）应从价计征房产税。即 2020 年应缴纳房产税＝ 8 000×（1 － 30%）×1.2%×3÷12 ＝ 16.8（万元）。

（2）出租房产，应自交付出租房产之次月起缴纳房产税。因此，通关公司 2021 年 1-5 月（共5 个月）应从价计征房产税，6-12 月（共 7 个月）应从租计征房产税。

1-5 月从价计征应缴纳房产税＝ 8 000×（1 － 30%）×1.2%×5÷12 ＝ 28（万元）。

6-12 月从租计征应缴纳房产税＝ 20×7×12% ＝ 16.8（万元）。

2021 年合计应缴纳房产税＝ 28 ＋ 16.8 ＝ 44.8（万元）。

【提个醒】  从价计征房产税时所用的税率 1.2% 是年税率，如果只是计算一年中某几个月应缴纳的房产税，则应将全年房产税除以 12，再乘以月份数来计算。从租计征房产税无须进行月份的换算，直接用全年租金收入乘以税率即可。