【22年新大纲】初级会计经济法基础应试考点详解第六章（2）

6.2.1　契税法律制度

（一）契税纳税人

在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。（承受方纳税）

（二）契税征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，具体包括如下行为：

1. 土地使用权出让。指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

2. 土地使用权转让。指土地使用者以出售、赠与、互换或其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

3. 房屋买卖、赠与、互换。

4. 以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定

（1）以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，依照规定征收契税。

（2）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征税范围。

（3）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

（4）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

（5）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

①因共有不动产份额变化的；

②因共有人增加或者减少的；

③因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、

房屋权属转移的。

【提个醒】  土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押及出租等行为，土地、房屋权属未发生转移，因此不属于契税的征税范围。

（三）契税应纳税额的计算

1. 应纳税额计算公式

应纳税额＝计税依据 × 税率

2. 契税采用比例税率，实行 3％～ 5％幅度税率。

3. 契税计税依据不包括增值税，具体规定如下。

（1）土地使用权出让、出售，房屋买卖

土地使用权出让、出售，房屋买卖，以不含增值税的成交价格作为计税依据；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

①土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

②土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

③房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

④承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

提个醒  以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税计税依据。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为（如划转、奖励），计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

（3）土地使用权互换、房屋互换

①互换价格相等的，互换双方计税依据为零。

②互换价格不相等的，以所互换土地使用权、房屋的不含增值税价格的差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

【栗子】  老李将一套价值 72 万元的住房与老夏的一套价值 52 万元的住房互换，另取得老夏支付的补差价款 20 万元。已知契税的税率为 3％，前述价款均不含增值税。则老夏应缴纳契税＝ 20×3％＝ 0.6（万元）。

（4）以划拨方式取得的土地使用权

（5）核定计税价格

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，税务机关应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法依法核定计税价格。

（四）契税税收优惠

1. 法定免征契税的情形

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。

（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。

（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

2. 地方决定减免税情形

省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。

（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

3. 临时减免税情形

自 2021 年 1 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日，企业、事业单位改制重组执行以下政策。

【提个醒】  以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

（五）契税征收管理

1. 纳税义务发生时间

（1）契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（契约、协议、合约、单据、确认书等）的当日。

（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（3）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（4）因改变土地性质、容积率等土地使用条件须补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

2. 申报期限

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；发生上述纳税义务发生时间（2）～（4）情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起 90 日内申报缴纳契税。

3. 纳税地点

纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。

4. 契税的退还

纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

（1）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的。

（2）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。

（3）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的。

（4）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。