【22年新大纲】初级会计经济法基础应试考点详解第六章（3）

6.3.1　土地增值税法律制度

（一）土地增值税纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和

个人。

（二）土地增值税征税范围

1. 土地增值税的征税范围为有偿转让房地产，具体包括：

（1）转让国有土地使用权。（对出让国有土地使用权的行为不征税）

（2）转让地上建筑物及其他附着物产权。

①地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

②附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

（3）房地产的交换。（个人之间互换自有居住用房地产，经核实，可以免征土地增值税）

（4）合作建房。

对一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后转让的，应征收土地增值税。（建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税）

（5）视同销售房地产。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。

2. 不属于土地增值税征税范围的情形

（1）对以继承方式无偿转让的房地产，不征收土地增值税。

（2）对下列房地产赠与行为，不征收土地增值税：

①将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。 

②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

【提个醒】  除此之外的房地产赠与行为，应照章征收土地增值税。

（3）房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

（4）将房地产抵押，在抵押期间未发生权属转移，不征收土地增值税；抵押期满后，如以房地产抵债而发生房地产权属转让的，则应征收土地增值税。

（5）房地产的出租、代建行为、重新评估，未发生权属转移，不属于土地增值税征税范围。

（三）土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率。

（四）土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额

1. 应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

2. 转让新开发房地产的扣除项目

3. 转让旧房及建筑物的扣除项目

4. 计税依据的特殊规定

（1）纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

（2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。

（3）视同销售房地产时，按下列方法和顺序确认收入：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（4）纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

（五）土地增值税应纳税额的计算

计算步骤如下：

1. 计算增值额：增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额

2. 计算增值率：增值率＝增值额 ÷ 扣除项目金额 ×100%

3. 确定适用税率：按计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。

4. 计算应纳税额：

（1）分步计算法：应纳税额＝∑（每级距的增值额 × 适用税率）

（2）速算扣除法：应纳税额＝增值额 × 适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除系数

【例·题】 6-3

通关房地产公司将其开发的一项房地产项目出售，取得不含增值税收入 12 500 万元；开发该房地产项目，为取得土地使用权支付 1 000 万元，发生开发成本 5 000 万元，与该项目有关的利息支出 900 万元（无法提供金融机构贷款证明），准予扣除的相关税金 110 万元。

已知当地房地产开发费用的计算扣除比例为 10％。计算该公司应缴纳的土地增值税。

【分析】 

（1）确定房地产转让收入为 12 500 万元。

（2）计算扣除项目金额：

①无法提供金融机构贷款利息证明，利息支出不得扣除，准予扣除的房地产开发费用＝（1 000 ＋ 5 000）×10％＝ 600（万元）。

②房地产开发企业可按规定加计扣除，允许加计扣除的其他费用＝（1 000 ＋ 5 000）×20％＝ 1 200（万元）。

③扣除项目金额＝ 1 000（土地使用权）＋ 5 000（开发成本）＋ 600（开发费用）＋ 110（相关税费）＋ 1 200（加计扣除）＝ 7 910（万元）。

（3）计算增值额＝ 12 500 － 7 910 ＝ 4 590（万元）。

（4）计算增值率＝ 4 590÷7 910×100％＝ 58.03％，适用税率 40％，速算扣除系数 5％。

（5）应缴纳土地增值税＝ 4 590×40％－ 7 910×5％＝ 1 440.5（万元）。

（六）土地增值税税收优惠

1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，予以免税；超过 20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

2. 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

3. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4. 企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。

5. 自 2008 年 11 月 1 日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

6. 自 2021 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，企业改制重组执行下列政策。

（1）企业按照有关规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

（2）企业合并，原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

【提个醒】  上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。