【22年新大纲】初级会计经济法基础应试考点详解第六章（4）

6.3.1　土地增值税法律制度

（七）土地增值税纳税清算

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

1. 土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2. 土地增值税的清算条件

【栗子】

（1）通关房地产开发公司开发某居民住宅项目，开盘 1 年即全部竣工并完成销售，则公司应主动在规定期限内，到税务机关办理土地增值税清算。

（2）通关房地产开发公司（简称通关公司）开发某写字楼项目，该项目已竣工验收。至2021 年 9 月，该项目已出售 70%，剩余 30% 已对外出租。如果税务机关未要求通关公司进行土地增值税清算，则通关公司无须办理清算；如果税务机关要求通关公司进行土地增值税清算，则通关公司应在规定期限内办理清算。

3. 土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以实行核定征收土地增值税：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（4）符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（八）土地增值税征收管理

1. 纳税申报

（1）纳税人应在转让房地产合同签订后 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。

（2）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。

（3）纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。

2. 纳税地点

（1）纳税人应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关缴纳税款。

（2）纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

6.4.1　城镇土地使用税法律制度

（一）城镇土地使用税纳税人

1. 城镇土地使用税的纳税人是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。

2. 城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：

（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

（4）土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。

（二）城镇土地使用税征税范围

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是国家所有还是集体所有，都属于城

镇土地使用税的征税范围。

【提个醒】  农村的土地不征收城镇土地使用税。

（三）城镇土地使用税应纳税额的计算

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）× 适用税额

1. 城镇土地使用税税率

城镇土地使用税采用幅度定额税率，每个幅度税额的差距为 20 倍。经济落后地区的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过规定最低税额的 30%。具体税率见章节后附件。

2. 城镇土地使用税计税依据

城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，具体按如下方法确定：

（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。

（四）城镇土地使用税税收优惠

1. 免征城镇土地使用税的土地

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（3）老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等老年服务机构自用土地。

（4）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。（公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税）

（5）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（6）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（7）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5 ～ 10 年。

（8）免税单位（如国家机关、人民团体）无偿使用纳税单位的土地。（纳税单位无偿使用免税单位的土地，应按规定缴纳城镇土地使用税）

（9）港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）用地。

（10）水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地）。

2. 税收优惠的特殊规定

（1）特殊行业的用地

（2）特定用途的土地

【例·题】 6-4

平海火电厂占地 80 万平方米，其中厂区围墙内占地 40 万平方米；厂区围墙外灰场占地3 万平方米，生活区及其他商业配套设施占地 37 万平方米。已知平海火电厂所在地适用的城镇土地使用税每平方米年税额为 1.5 元，计算平海火电厂应缴纳的城镇土地使用税。

【分析】 

火电厂厂区围墙外的灰场用地免税；围墙内用地、围墙外生活区、其他商业配套设施用地，征税。平海火电厂应缴纳城镇土地使用税＝（80 － 3）×1.5 ＝ 115.5（万元）。

（五）城镇土地使用税征收管理

1. 纳税义务发生时间

2. 纳税地点

（1）城镇土地使用税在土地所在地缴纳。

（2）土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，应分别向土地所在地税务机关缴纳。

（3）在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局确定。

3. 纳税期限

城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。