【高频考点】2022年注会预习打卡《税法》第十章（1）

（一）房产税纳税义务人与征税范围

1. 纳税义务人

2. 征税范围：房产税以房产为征税对象，征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区。『农村的房产不征收房产税』

（二）房产税税率、计税依据和应纳税额的计算

1. 税率：我国现行房产税采用的是比例税率。

2. 计税依据：房产税的计税依据是房产的计税余值或房产的租金收入。按照房产计税余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

（1）从价计征：房产税依照税法规定按房产原值一次减除 10%~30% 损耗价值以后的余值计算缴纳。各地房产原值的扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产余值 = 应税房产原值 ×（1- 扣除比例 10%~30%）

（2）从租计征

①房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

②如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额。

③出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

④对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。如下图所示：

3. 特殊规定

4. 地下建筑的计税规定

具备房屋功能的地下建筑，包括：完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等；与地上房屋相连的地下建筑。

（1）自用的独立地下建筑，按以下方式计税。

（2）对于与地上房屋相连的地下建筑，将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（三）房产税应纳税额的计算

1. 从价计征：应纳税额 = 房产余值 ×1.2%= 应税房产原值 ×（1- 扣除比例）×1.2%

2. 从租计征：应纳税额 = 租金收入 ×12%（或 4%）

（四）房产税税收优惠

1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3. 非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

4. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

5. 个人所有非营业用的房产免征房产税。

6. 按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

7. 公共租赁住房经营管理单位经营公租房的租金收入，免征房产税。

8. 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。

9. 经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

10. 对为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓免征房产税。

11. 对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。

12. 自 2004 年 7 月 1 日起，纳税人因房屋大修理导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。

13. 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

14. 纳税单位和免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。

15. 为推进国有经营文化事业单位转企改制，对由财政部拨付事业经费的文化事业单位转制企业的，自转制注册之日起 5 年内对其自用房产免征房产税。

16. 房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

17. 对商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产免征房产税。

18. 为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产免征房产税。

19. 对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡桨发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税。

20. 各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人在 50% 的税额幅度内减征房产税。

（五）房产税征收管理

1. 纳税义务发生时间

2. 纳税期限：房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

3 纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

（一）契税的纳税义务人『承受权属的一方纳税』

契税的纳税义务人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

（二）契税的征税范围和计税依据

转移土地、房屋权属的行为具体指：

①土地使用权出让；

②土地使用权转让（包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移）；

③房屋买卖、赠与、互换。

（三）契税的税率和应纳税额的计算

1. 税率：契税实行 3%~5% 的幅度税率。

2. 应纳税额的计算：契税应纳税额 = 计税依据 × 税率

（四）契税的税收优惠

（五）契税的征收管理

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