【高频考点】2022年注会预习打卡《税法》第十章（2）

（一）纳税义务人和征税范围

1. 纳税义务人『谁转让谁缴税』

2. 征税范围：土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

（二）税率

土地增值税实行四级超率累进税率，是我国唯一实行“超率累进税率”的税种。

（三）应税收入

1. 一般规定：纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2. 土地增值税的视同销售收入的确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（四）扣除项目

转让新建房和转让存量房的扣除项目是不同的，其扣除项目的规定如下表所示。

1. 转让新建房的扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额『买地的钱：地价款 + 手续费 + 契税』

（2）房地产开发成本『盖房的钱』

房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。

①土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

②前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、“三通一平”等支出。

③建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

A. 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。『精装修成本可扣除』

B. 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

④基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

A. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

B. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

C. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

⑥开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）房地产开发费用『期间费用』

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

（4）与转让房地产有关的税金『转让税金』

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（5）其他扣除项目『房企转让新建房特有的』

其他扣除项目（加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）×20%

2. 转让存量房的扣除项目

（1）旧房及建筑物的评估价格『房价』

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

对于转让存量房的评估价格有三种情形，具体如下图所示。

（2）取得土地使用权所支付的金额『地价』

①对取得土地使用权，并能够提供已支付的地价款凭据的，其取得土地使用所支付的金额的扣除规定与转让新建房的规定相同。

②对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

（3）转让环节缴纳的税金『税金』

①转让旧房及建筑物的转让环节缴纳的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5% 的基数。

（五）应纳税额的计算

土地增值税应纳税额的计算公式如下。

增值额 = 收入总额 - 扣除项目金额

增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 ×100%

土地增值税应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数

（六）房地产开发企业土地增值税清算

1. 土地增值税的清算条件

2. 土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。『核定征收率原则上不得低于 5%』

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

3. 清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。

扣除项目金额 = 单位建筑面积成本费用 × 销售或转让面积

单位建筑面积成本费用 = 清算时的扣除项目总金额 ÷ 清算的总建筑面积

4. 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

应补缴的土地增值税额 = 土地增值税应纳税额 - 已预缴土地增值税税额

（七）土地增值税税收优惠

1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。

2. 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。

3. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

4. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

5. 自 2008 年 11 月 1 日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（八）土地增值税征收管理

1. 纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关办理纳税申报。

2. 纳税申报

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起 7 日内办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

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