【24初会预学】经济法基础第第六章 财产和行为税法律制度（1）

6.1.1　房产税法律制度★★★

（一）房产税纳税人

房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或使用人。

（二）房产税征税范围

1. 房产税的征税对象

房产税的征税对象是房屋。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等独立于房屋之外的建筑物，不属于房屋。

2. 房产税的征税范围

（1）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房屋。

（2）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（三）房产税税率

我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。

（四）房产税应纳税额的计算

1. 从价计征房产税

从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。房产余值是指房产原值减除 10％～ 30％后的剩余价值。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式如下：

从价计征的房产税应纳税额＝房产余值 ×1.2％房产余值＝房产原值 ×（1 －扣除比例）

（1）房产原值是指纳税人按会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。

（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（3）房屋附属设备和配套设施的计税规定

①与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，应计入房产原值。

②以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，例如，给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。

③更换房屋附属设备和配套设施的：

a. 在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；

b. 对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

2. 从租计征房产税

房产出租的，以取得的不含增值税的租金收入为房产税的计税依据。免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税税额。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

从租计征应纳税额的计算公式如下：

从租计征的房产税应纳税额＝租金收入 ×12％（或 4％）

3. 从价计征 or 从租计征

（1）房屋产权所有人自用的房产应从价计征房产税。

（2）从价计征和从租计征的具体情形

（五）房产税税收优惠

1. 对特定单位“自用”的房产，免征房产税

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围）

（2）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。（所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税）

（3）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税。

（4）老年服务机构（如老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓）自用的房产免征房产税。

（5）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围）

①宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

②公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

2. 对特定情形、特定用途的房产，免征或减征房产税

（1）个人所有非营业用的房产（主要指居民住房）免征房产税。（个人拥有的营业用房或者出租的房产，应照章征税）

（2）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。（工程结束后，交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税）

（5）对高校学生公寓免征房产税。

（6）用于出租的房产

（7）体育场馆

享受上述税收优惠体育场馆的运动场地，用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70％。

（8）自 2019 年 1 月 1 日至 2023 年供暖期结束，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税；对供热企业其他厂房，应当按照规定征收房产税。对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。

（9）2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50% 的税额幅度内减征房产税。

（六）房产税征收管理

1. 纳税义务发生时间

2. 终止纳税义务

纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

3. 纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

4. 纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二节 契税法律制度

6.2.1　契税法律制度★★☆

（一）契税纳税人

在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。（承受方纳税）

（二）契税征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，具体包括如下行为：

1. 土地使用权出让。指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

2. 土地使用权转让。指土地使用者以出售、赠与、互换或其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

3. 房屋买卖、赠与、互换。

4. 以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定

（1）以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，依照规定征收契税。

（2）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征税范围。

（3）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

（4）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

（5）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

①因共有不动产份额变化的；

②因共有人增加或者减少的；

③因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

（三）契税应纳税额的计算

1. 应纳税额计算公式

应纳税额＝计税依据 × 税率

2. 契税采用比例税率，实行 3％～ 5％幅度税率。

3. 契税计税依据不包括增值税，具体规定如下。

（1）土地使用权出让、出售，房屋买卖

土地使用权出让、出售，房屋买卖，以不含增值税的成交价格作为计税依据；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

①土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

②土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

③房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

④承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为（如划转、奖励），计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

（3）土地使用权互换、房屋互换

①互换价格相等的，互换双方计税依据为零。

②互换价格不相等的，以所互换土地使用权、房屋的不含增值税价格的差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

（4）以划拨方式取得的土地使用权

（5）核定计税价格

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，税务机关应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法依法核定计税价格。

（四）契税税收优惠

1. 法定免征契税的情形

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。

（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。

（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

2. 地方决定减免税情形

省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。

（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

3. 临时减免税情形

（1）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。

（3）外国银行分行按照相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。

（4）自 2021 年 1 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日，企业、事业单位改制重组执行以下政策。

（五）契税征收管理

1. 纳税义务发生时间

（1）契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（契约、协议、合约、单据、确认书等）的当日。

（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（3）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（4）因改变土地性质、容积率等土地使用条件须补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

2. 申报期限

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；发生上述（2）～（4）情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起 90 日内申报缴纳契税。

3. 纳税地点

纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。