【每日背练】中级经济法第五章：合同法律制度（5）

（一）租赁合同概述

1. 租赁合同的期限

（1）租赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的，超过部分无效。

（2）租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。

2. 不定期租赁

（1）租赁期限为 6 个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

（二）当事人的权利义务

（三）房屋租赁合同

1. 承租人的优先购买权

（1）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

①房屋按份共有人行使优先购买权的；

②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

③出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；

④出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

（2）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

2. 房屋租赁的“买卖不破租赁”原则

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

练一练

【真题实战·判断题】甲将自己的房屋出租给乙，租赁期间又将自己的房屋卖给自己的祖父，乙作为承租人可以主张优先购买。（　　）（2022 年）

【真题实战·多选题】根据合同法律制度的规定，下列关于租赁合同解除的表述中，正确的有（ ）。（2017 年）

A. 租赁物在租赁期间发生所有权变动，买受人不愿继续出租的，可以解除租赁合同

B. 承租人无正当理由未支付租金，经催告在合理期间内仍不支付的，出租人可以解除合同

C. 租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可以随时解除合同

D. 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

【沙场练兵·判断题】租赁期限为 6 个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，无法确定租赁期限的，租赁合同无效。（　　）

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【解析】租赁期限为 6 个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。因此，本题表述错误。

【答案】×

【真题实战·判断题】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，租赁合同自动终止。（　　）（2022 年）

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【解析】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，本题表述错误。

【答案】×

考点14

融资租赁合同

练一练

【真题实战·单选题】根据《民法典》的规定，下列关于融资租赁合同的说法中，错误的是（　　）。（2021 年）

A. 出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属

B. 承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务

C. 融资租赁期间，出租人对租赁物享有所有权

D. 承租人破产的，租赁物属于破产财产

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【解析】选项 A、B、C 表述正确；选项 D 表述错误，承租人破产的，租赁物不属于破产财产。综上，本题应选 D。

【答案】D

【真题实战·单选题】甲公司与乙公司签订大型机械设备融资租赁合同，合同约定：根据乙公司的选择，甲公司向丙公司订购一台大型机械设备，出租给乙公司使用，乙公司向甲公司支付租金。下列关于甲公司权利义务的表述中，正确的是（　　）。（2021 年）

A. 乙公司占有机械设备期间，甲公司履行该机械设备的维修义务

B. 乙公司占有机械设备期间，该机械设备造成第三人人身伤害的，甲公司承担责任

C. 甲公司要求丙公司变更订购的机械设备型号，无须经乙公司同意

D. 在租赁期间内，甲公司享有该机械设备的所有权

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【解析】选项 A 表述错误，融资租赁期间，承租人（乙公司）承担租赁物的维修义务；选项B 表述错误，承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，应由承租人赔偿损失，出租人（甲公司）不承担责任；选项 C 表述错误，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人（乙

公司）同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容；选项 D 表述正确，在租赁期间，租赁物的所有权归出租人（甲公司）。综上，本题应选 D。

【答案】D

【真题实战·单选题】根据《民法典》的规定，下列关于融资租赁合同的表述中，不正确的是（　　）。（2020 年 /2018 年）

A. 承租人依赖出租人的技能确定租赁物，租赁物不符合约定的，出租人应承担责任

B. 出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，经承租人同意，出租人可以变更与承租人有关的合同内容

C. 承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身伤害的，出租人不承担责任

D. 出租人对租赁物享有的所有权，不论是否登记，均可对抗善意第三人

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【解析】选项 A、B、C 正确；选项 D 错误，出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。综上，本题应选 D。

【答案】D

【真题实战·判断题】融资租赁期间，承租人享有租赁物的所有权。（ ）（2019 年）

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【解析】融资租赁期间，“出租人”享有租赁物的所有权。因此，本题表述错误。

【答案】×

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