2024.10.17
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第三节 投资性房地产的后续计量
5.3.1 投资性房地产计量的模式★★☆
后续计量模式：成本模式和公允价值模式。
1. 通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式计量：3 个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备。
（2）采用公允价值模式计量：3 个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备。
2. 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
3. 采用公允价值模式计量的条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
5.3.2 投资性房地产的账务处理★★☆
（一）科目设置
1. 成本模式：
①投资性房地产
②投资性房地产累计折旧（或摊销）
③投资性房地产减值准备
2. 公允价值模式：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
（二）后续会计处理
1. 采用成本模式
（1）计提折旧或摊销：
①折旧（摊销）计提的起止时间：
建筑物与固定资产计提折旧一致（次月计提折旧）；土地使用权与无形资产计提摊销一致（当月计提摊销）。
②相关会计分录：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
（2）取得的租金收入：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（3）计提减值准备（不得转回）：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（4）后续支出：
企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
①资本化后续支出
a. 转入在建：
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
b. 发生后续支出时：
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
c. 完工时：
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
②费用化支出（日常维护发生的支出）
借：其他业务成本
贷：银行存款等
2. 采用公允价值模式
（1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
①投资性房地产的公允价值高于其账面价值时：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②公允价值低于其账面价值时：（做相反的会计分录）
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
（2）取得的租金收入
借：银行存款等
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（3）后续支出
①资本化后续支出
a. 转入在建：
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（可借可贷）
b. 发生后续支出时：
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
c. 完工时：
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
②费用化支出（日常维护发生的支出）
借：其他业务成本
贷：银行存款等
栗子 1 甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为 9％。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。甲公司按月确认租金收入。
资料一：2020 年 4 月 30 日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为 3 600 万元，增值税的进项税额为 324 万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为 3 年，不含税月租金为 150 万元，当日为租赁期开始日。当日收到 8 个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为 1 200 万元，增值税的销项税额为 108 万元。
资料二：若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为 30 年，净残值为 0，采用直线法计提折旧。
若采用公允价值模式计量，写字楼在 2020 年 5 月 31 日的公允价值为 3 200 万元。
分析：
（1）采用成本模式计量时：
①购入时：
借：投资性房地产 3 600
应交税费——应交增值税（进项税额） 324
贷：银行存款 3 924
②收到租金时：
借：银行存款 1 308
贷：预收账款 1 200（150×8）
应交税费——应交增值税（销项税额） 108
③确认租金收入及计提折旧（2020 年 5 月 31 日）
借：预收账款 150
贷：其他业务收入 150
借：其他业务成本 10
贷：投资性房地产累计折旧 10（3 600/30×1/12）
（2）采用公允价值模式计量时：
①购入时：
借：投资性房地产——成本 3 600
应交税费——应交增值税（进项税额） 324
贷：银行存款 3 924
②收到租金时：
借：银行存款 1 308
贷：预收账款 1 200
应交税费——应交增值税（销项税额） 108
③确认租金收入及公允价值变动（2020 年 5 月 31 日）
借：预收账款 150
贷：其他业务收入 150
借：公允价值变动损益 400
贷：投资性房地产——公允价值变动 400
5.3.3 投资性房地产后续计量模式的变更★★☆
第四节 投资性房地产的转换和处置
5.4.1 房地产的转换★★★
（一）房地产转换形式
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产，或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
1. 投转非：投资性房地产——固定资产 / 无形资产 / 存货
2. 非转投：固定资产 / 无形资产 / 存货——投资性房地产
这里的确凿证据包括两个方面：
（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
（二）房地产转换的会计处理
1. 投转非（投资性房地产——固定资产 / 无形资产 / 存货）
2. 非转投（固定资产 / 无形资产 / 存货——投资性房地产）
栗子 1 2×18 年 8 月 10 日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于 2×18 年 8 月31 日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。2×18 年 8 月 31 日，甲公司将出租的厂房收回，2×18 年 9 月 1 日，开始用于本企业产品的生产。该项房地产在转换前采用成本模式计量。截至 2×18 年 8 月 31 日，账面价值为 6 000 万元，其中原价 8 000 万元，累计已提折旧 2 000万元，假设不考虑其他因素。
分析：
甲公司的账务处理如下：
2×18 年 9 月 1 日
借：固定资产 8 000
投资性房地产累计折旧 2 000
贷：投资性房地产 8 000
累计折旧 2 000
5.4.2 投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损）★★☆
栗子 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 20 000 万元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为 18 000 万元，已计提折旧 2 000 万元，不考虑相关税费。
分析：
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款 20 000
贷：其他业务收入 20 000
借：其他业务成本 16 000
投资性房地产累计折旧 2 000
贷：投资性房地产 18 000
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