【细说考点】初级会计实务第四章非流动资产（3）

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

1. 主要包括：（两地一房）

（1）已出租的土地使用权；

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；闲置土地，不属于投资性房地产。

（3）已出租的建筑物。

企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

2. 不包括：

（1）对于租入再转租给其他单位的土地使用权（或建筑物）不属于投资性房地产。

（2）企业自用房地产和作为存货的房地产。

【例题·单选题】下列各项中，属于企业投资性房地产的是（　　）。（2022 年）

A. 用于出售的楼盘

B. 用于自建厂房的土地使用权

C. 拥有并自行经营的旅馆

D. 已出租的办公楼

【解析】选项 A，属于房地产企业的存货；选项 B，属于企业的无形资产；选项 C，属于企业的固定资产。

【答案】D

（一）投资性房地产的确认

1. 投资性房地产的确认条件

投资性房地产在符合其定义的前提下，同时满足下列条件的予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，即有证据表明企业能够获取租金或资本增值，或两者兼而有之。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2. 投资性房地产的确认时点

（二）投资性房地产的计量

计量模式：成本模式和公允价值模式

1. 通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

2. 采用公允价值模式计量的条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。

3. 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

4. 模式变更：

企业可以从成本模式变更为公允价值模式，已采用公允价值模式不得转为成本模式。（单行道）

【例题·多选题】下列有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（　　）。

A. 企业已采用公允价值模式计量后就不得再转为成本模式

B. 满足特定条件时可以采用公允价值模式

C. 同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D. 同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

【答案】ABD

（一）取得投资性房地产的账务处理

1. 外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（价、税、费）

借：投资性房地产

　　贷：银行存款等

2. 自行建造的投资性房地产

自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

借：投资性房地产

　　贷：在建工程 / 银行存款等

（二）投资性房地产后续核算的账务处理

1. 成本模式：

①投资性房地产；

②投资性房地产累计折旧 / 投资性房地产累计摊销；

③投资性房地产减值准备。

2. 公允价值模式：

投资性房地产——成本

　　　　　　——公允价值变动

【例题·单选题】下列关于投资性房地产会计处理的表述正确的是（　　）。（2022 年）

A. 已采用成本模式计量的，应确认公允价值变动损益

B. 采用成本模式核算，已确认的减值损失在以后会计期间不得转回

C. 同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量

D. 用公允价值模式计量的，应计提减值准备

【解析】选项 A 表述错误，选项 B 表述正确，在成本模式下，应当按照投资性房地产的实际成本进行计量，在持有期间比照固定资产或无形资产的相关规定计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照资产减值的相关规定进行处理，投资性房地产减值准备一经计提，后续会计期间不得转回。选项 C 表述错误，准则规定，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。选项 D 表述错误，采用公允价值模式进行后续核算的投资性房地产不应计提折旧或摊销。

【答案】B

（三）投资性房地产的转换

1. 自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产

原转原、折转折、摊转摊、准转准（对着转）

借：投资性房地产

　　累计折旧 / 累计摊销

　　固定资产值准备 / 无形资产减值准备 / 存货跌价准备

　　贷：固定资产 / 无形资产 / 开发产品

　　　　投资性房地产累计折旧 / 投资性房地产累计摊销

　　　　投资性房地产减值准备

2. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

借：投资性房地产——成本 【转换日的公允价值】

　　公允价值变动损益 【公允价值＜原账面价值】

　　累计折旧 / 累计摊销

　　固定资产值准备 / 无形资产减值准备 / 存货跌价准备

　　贷：固定资产 / 无形资产 / 开发产品

　　　　其他综合收益 【公允价值＞原账面价值】

【例题·单选题】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于原账面价值的差额计入（　　）。

A. 资本公积

B. 其他综合收益

C. 公允价值变动损益

D. 投资收益

【解析】企业将自用房地产转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益，选项 B 正确。

【答案】B

（四）投资性房地产处置

1. 成本模式

2. 公允价值模式

【例题·单选题】某制造企业将已出租的写字楼进行出售，取得收入 6000 万元，已存入银行。该写字楼采用成本模式计量，账面原值为 5000 万元，已累计计提折旧 800 万元，未计提减值准备。不考虑增值税等其他因素的影响，该企业出售写字楼的会计处理结果正确的是（　　）。（2023 年）

A. 资产处置损益增加 1800 万元

B. 其他业务成本增加 4200 万元

C. 投资收益增加 1800 万元

D. 主营业务收入增加 6000 万元

【解析】企业出售写字楼的会计分录为：

借：银行存款 6000

　　贷：其他业务收入 6000

借：其他业务成本 4200

　　投资性房地产累计折旧 800

　　贷：投资性房地产 5000

【答案】B