【细说考点】初级会计经济法基础第六章财产和行为税法律制度（2）

（一）契税纳税人

在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。（承受方纳税）

（二）契税征税范围

契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，具体包括如下行为：

1. 土地使用权出让。指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

2. 土地使用权转让。指土地使用者以出售、赠与、互换或其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

3. 房屋买卖、赠与、互换。

4. 以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定

（1）以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，依照规定征收契税。

（2）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征税范围。

（3）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

（4）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

（5）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

①因共有不动产份额变化的；

②因共有人增加或者减少的；

③因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

（三）契税应纳税额的计算

1. 应纳税额计算公式

应纳税额＝计税依据 × 税率

2. 契税采用比例税率，实行 3％～ 5％幅度税率。

3. 契税计税依据不包括增值税，具体规定如下：

【例题·单选题】2021 年王某将一套房产与林某 2019 年中奖获得的一套市价 100 万元的住房互换。王某房产的市价已增加至 120 万元，林某房产市价 160 万元，王某向林某支付房屋互换的差价款 40 万元。已知当地契税税率为 3％，王某应缴纳契税（　　）。（2022 年）

A.（160 － 100）×3％＝ 1.8（万元） 

B. 100×3％＝ 3（万元）

C. 40×3％＝ 1.2（万元） 

D. 0

【解析】本题王某与林某房屋互换，王某为支付差价一方，支付差价款为 40 万元。因此，王某应缴纳契税税额＝ 40×3％＝ 1.2（万元）。综上，本题应选 C。

【答案】C

（四）契税税收优惠

1. 法定免征契税的情形

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。

（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。

（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

2. 地方决定减免税情形

省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。

（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

3. 临时减免税情形

（1）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。

（3）外国银行分行按照相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。

（4）自 2021 年 1 月 1 日起至 2027 年 12 月 31 日，企业、事业单位改制重组执行以下政策。

【例题·单选题】根据契税法律制度的规定，下列应缴纳契税的是（　　）。（2022 年）

A. 办理贷款将房屋抵押给银行 

B. 法定继承人继承房屋

C. 受赠房屋 

D. 承受荒山用于农业生产

【解析】选项 A，房屋所有权未转移，不属于契税征税范围；选项 B，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税；选项 C，房屋赠与行为中受赠方取得房屋权属，应缴纳契税；选项 D，承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产，免征契税。综上，本题应选 C。

【答案】C

（五）契税征收管理

1. 纳税义务发生时间

（1）契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（契约、协议、合约、单据、确认书等）的当日。

（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（3）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（4）因改变土地性质、容积率等土地使用条件须补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

2. 申报期限

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；发生上述（2）～（4）情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起 90 日内申报缴纳契税。

3. 纳税地点

纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。

4. 契税的退还

纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

（1）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或权属转移合同性质凭证不生效、 无效、被撤销或者被解除的。

（2）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。

（3）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的。

（4）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

【例题·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的有（　　）。

A. 甲公司出租地下停车场

B. 乙公司将房屋抵押给银行

C. 丙公司取得市政府出让的土地使用权

D. 丁公司接受股东投资入股的厂房

【解析】选项 A、B，出租、抵押期间，所有权未转移，不属于契税征税范围；选项 C、D，出让土地使用权，土地、房屋投资入股，均属于契税征税范围。故选 CD。

【答案】CD