【考点详解】2025中级会计经济法第四章 物权法律制度（2）

4.2.3 共有★★★

（二）共同共有

1. 常见类型

夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产。

2. 共有物的管理与处分

（1）共同共有人的权利，及于共有物全部；

（2）对于共有物的使用、管理与处分，除法律另有规定或合同另有约定外，应经全体共有人同意；

（3）管理费用：约定→共同负担。

3. 共有物的分割原则上禁止分割，各共有人仅在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可请求分割。

4. 债权债务

共同共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

（三）建筑物区分所有权★

1. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（专有权）；对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理。

2. 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确，按照业主专有部分面积所占比例确定。

3. 专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

4.2.4 相邻关系☆☆☆

相邻各方在对各自所有或使用的不动产，行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予对方方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系具体包括：避免邻地地基动摇或其他危险的相邻关系、相邻用水与排水关系、相邻必要通行关系、相邻管线铺设关系、因建造建筑物利用邻地的关系，不得影响相邻方通风、采光、日照的关系；以及固体污染物、不可量物不得侵人的相邻关系等。

4.3.1 用益物权概念与特征★☆☆

1. 概念：

对他人所有之物享有以占有、使用、收益为内容的限制物权。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

2. 特征：

（1）对物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提；

（2）他物权、限制物权、有期限物权；

（3）用益物权是不动产物权，其标的物只限于不动产。

4.3.2 土地承包经营权★★☆

（一）概述

以种植、养殖、畜牧等农业目的，对集体经济组织所有或国家所有由农民集体使用的农用土地依法享有的占有、使用、收益的权利。

（二）土地承包经营权的取得

1. 土地承包经营合同

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记只是其对抗要件。

2. 互换、转让

（1）对象只能是本集体经济组织成员。

（2）互换需进行备案。

（3）转让需要得到发包方的同意。

（4）土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

3. 招标、拍卖、公开协商

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

（三）土地经营权的流转

1. 平等自愿原则；

2. 不得改变土地所有权性质和农业用途；

3. 不得超过承包期的剩余期限；

4. 流转受让方须有农业经营能力，但不限于本集体经济组织成员。

4.3.3 宅基地使用权★☆☆

宅基地使用权，是指农村村民依法享有的，在集体所有土地上建造、保有房屋及附属设施的权利。

（一）宅基地使用权的特点

1. 农村宅基地使用权是无偿取得的、永久性的权利；

2. 宅基地使用权的分配，坚持“一户一宅”原则。

（二）宅基地使用权的流转

1. 原则上禁止流转：不得买卖、赠与、投资入股、抵押等；

2. 特殊情形

（1）宅基地使用权可以继承；

（2）宅基地使用权可以随宅基地上的房屋所有权的转让而流转。

①受让人只能是本集体经济组织的成员；

②农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准；

③受让人受让后的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，否则不得受让。

4.3.4 建设用地使用权★★☆

以在他人土地上拥有建筑物、构筑物及其附属设施为目的，而使用其土地的权利。

（一）物权设立

1. 建设用地使用权自登记时设立；

2. 建设用地使用权抵押的，抵押权自登记时设立；

（二）建设用地使用权的取得

取得方法：划拨、出让、转让

1. 通过划拨方式取得

（1）公益性

主要是国家机关、国防等公益事业用地。

（2）无偿性

无须向土地所有人支付租金及其他费用。

（3）转让受限性

只有依法办理相关手续并缴足土地出让金后，才可转让。

（4）无期限性

（5）行政性：经严格的行政审批程序，才可划拨。

2. 通过出让方式取得

（1）方式

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

（2）建设用地使用权的期限

3. 转让方式取得

建设用地使用权人在其权利有效年限范围内，将其受让的建设用地使用权依法转让（包括出售、交换、赠与）给受让人，受让人成为新的土地使用权人，行使剩余年限内的建设用地使用权。

（三）建设用地使用权的效力

1. 建设用地使用权人的权利

（1）占有使用土地；

（2）权利处分（详细见下表）；

（3）附属行为；

建设用地使用权人可以在其土地使用范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为；如修筑围墙、养殖、种植花木等。

（4）取得地上建筑物、构筑物及其附属设施的补偿。

建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，出让人应当依法对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。权利处分（房随地走、地随房走）

2. 建设用地使用权人义务

（1）支付土地使用费；

（2）合理使用土地；

（3）归还土地、恢复土地的原状。

4.3.5 居住权★★☆

按照合同约定，为了满足生活居住的需要，对他人所有的住宅得以占有、使用并排除房屋所有权人干涉的用益物权。

（一）居住权的设立

1. 应当采用书面形式订立居住权合同，也可以遗嘱方式设立居住权。

2. 居住权自登记时设立。

3. 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

4. 设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

（二）居住权的消灭

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

4.3.6 地役权★☆☆

为实现自己土地的利益而使用他人土地的权利。

需役地：为自身便利而使用他人土地的土地；

供役地：供他人土地便利而使用的土地。

1. 地役权的设立

当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

2. 期限

地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

3. 地役权人的使用

（1）地役权人有权在合同约定的目的范围内使用供役地；

（2）对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之；

（3）不得违反法律规定或者合同约定，滥用地役权，否则，供役地权利人可解除地役权合同。

4.4.1 担保物权概述★☆☆

1. 担保物权的概念

担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。

2. 担保的方式

3. 反担保

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求提供反担保。反担保又称为求偿担保，是指在经济交往中，为了换取担保人提供保证、抵押或质押等担保方式，由债务人或第三人向该担保人新设担保，以担保该担保人承担担保责任后实现其追偿权的制度。

（1）反担保人是债务人：抵押、质押；

（2）反担保人是债务人之外的其他人：保证、抵押、质押。