【考点详解】2025中级会计经济法第四章 物权法律制度（3）

4.4.1 担保物权概述★☆☆

4. 担保物权的属性

（1）从属性

担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

（2）不可分性

被担保的债权在未受全部清偿前，担保物权人可就担保物的全部行使其权利，具体而言：

①被担保的债权即使被分割、部分清偿或消灭，担保物权仍为担保各部分的债权或余存的债权而存在。主债务被分割或者部分转移，债务人自己提供物的担保，债权人请求以该担保财产担保全部债务履行的，人民法院应予支持；第三人提供物的担保，主张对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任的，人民法院应予支持。

②担保标的物即使被分割或部分灭失，分割后各部分或余存的部分担保物，仍为担保全部债权而存在。

（3）物上代位性

担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

（4）补充性

只有在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，担保物权补充性的担保功能才会发动，保障债权的实现。

5. 担保合同的无效

（1）机关法人提供担保的，担保合同无效，但是经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。

（2）居民委员会、村民委员会提供担保的，担保合同无效，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照《村民委员会组织法》规定的讨论决定程序对外提供担保的除外。

（3）以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：

①在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

②以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

6. 担保合同无效的法律责任（了解）

4.4.2 抵押权★★★

（一）抵押权概述

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。

①不动产——登记时设立

②动产——抵押合同生效时设立，登记对抗善意第三人

抵押权——不转移占有（不影响抵押物的使用价值）

质权——转移占有

留置权——合法占有

（二）抵押合同

1. 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

2. 流押条款

抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，这种条款称为“流押条款”。当事人在抵押合同中约定流押条款的，债务人不履行到期债务时，抵押权人并不能直接取得抵押财产的所有权，只能依法就抵押财产优先受偿。

（三）抵押财产

1. 可以抵押的财产

（1）建筑物和其他土地附着物；

（2）建设用地使用权；

（3）海域使用权；

（4）生产设备、原材料、半成品、产品；

（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（6）交通运输工具；

（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

2. 不得抵押的财产

（1）土地所有权；

（2）宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3. 不动产抵押的特殊规定

（1）房随地走、地随房走

①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；

②抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

（2）当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权的效力及于土地上“已有的建筑物”以及正在建造的建筑物“已完成部分”，不及于正在建造的建筑物的“续建部分”以及“新增建筑物”；当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

（3）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

（4）以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

（5）抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。（国家受偿优先）当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

（四）抵押登记

（五）抵押权的效力

1. 抵押权担保的范围（担保债权的范围）

（1）包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；

（2）抵押合同另有约定的，按照约定。

2. 抵押权效力所及标的物的范围

（1）抵押物的孳息

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被法院依法扣押的：

（2）抵押物的从物

（3）抵押权依法设立后，抵押财产被添附（添附物）

（4）物上代位性

①抵押权依法设立后，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人请求按照原抵押权的顺位就保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿的，法院应予支持；

②所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施；

③给付义务人已经向抵押人给付了保险金、赔偿金或者补偿金，抵押权人不得请求给付义务人向其给付保险金、赔偿金或者补偿金；但是给付义务人接到抵押权人要求向其给付的通知后仍然向抵押人给付的除外。

3. 抵押人的权利

抵押权设立后，抵押人仍占有抵押物，可以继续对抵押物进行使用、收益和处分。

（1）出租抵押物的权利

①先租赁后抵押（先租后抵）抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（抵押不破租赁）

②先抵押后租赁（先抵后租）

抵押权设立后，抵押人出租抵押物，在抵押权实现时，可能发生抵押权与租赁权的效力冲突：若抵押权在先登记，其具有对抗第三人的效力，则租赁权不得对抗抵押权。（已登记）抵押权未登记，抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。（未登记）

（2）抵押物转让的权利（抵押期间）

4. 抵押权人的权利

（1）抵押权的顺位权

（2）抵押权的保全

（3）抵押权的转让

债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。即：抵押权具有从属性，抵押权不得与所担保的债权分离而单独转让。

（4）价款债权抵押的超级优先效力（VIP）

动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后 10 日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

（六）抵押权的实现

1. 抵押权实现的条件、方式和程序

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。（两种实现方式）

2. 抵押权的行使期间

3. 抵押物拍卖价款的分配

当事人没有约定的，按下列顺序清偿：实现抵押权的费用→主债权的利息→主债权。

（七）特殊抵押权

1. 浮动抵押权

企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时（即：结晶）的动产优先受偿。

（1）浮动抵押权的效力

①抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

②无论是否办理抵押登记，均不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

（2）浮动抵押财产的确定（结晶）

①债务履行期限届满，债权未实现；

②抵押人被宣告破产或者解散；

③当事人约定的实现抵押权的情形；

④严重影响债权实现的其他情形。

（3）浮动抵押登记机构

设立浮动抵押权，抵押权人应当在“中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统”办理登记。