【考点详解】2025中级会计经济法第五章 合同法律制度（5）

5.9.1 买卖合同★★★

（七）商品房买卖合同

房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括期房买卖合同和现房买卖合同。

1. 商品房销售广告的性质

（1）一般情况（要约邀请）

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。

（2）要约

出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2. 商品房预售合同的效力

（1）商品房预售许可证明

出卖人预售商品房，必须申领商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（2）登记备案手续

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案为生效条件的，从其约定。

3. 解除权的行使

（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应 予支持；

（3）除当事人另有约定外，出卖人延迟交房或买受人延迟支付购房款，经催告后在 3 个月的合理期限内仍未履行，解除权人有权解除合同。

4. 商品房买卖中贷款合同的效力

5. 商品房消费者权利保护

（1）商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用该规定。

（2）在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

5.9.2 赠与合同★★☆

赠与合同是一种诺成、单务、无偿合同。

（一）受赠人的权利

不得撤销的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。

（二）赠与人的义务

1. 过错责任

因赠与人故意或者重大过失，致使应当交付的赠与财产毁损、灭失的，赠与人应承担损害赔偿责任。

2. 瑕疵担保责任

（1）一般情况下赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任；

（2）附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任；

（3）赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

（三）赠与的撤销

1. 任意撤销

（1）赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与

（2）不得撤销

①经过公证的赠与合同；

②具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不得撤销。

2. 法定撤销

（1）赠与人的法定撤销权，受赠人有下列情形之一的：

①严重侵害赠与人或其近亲属的合法权益；

②对赠与人有扶养义务而不履行；

③不履行赠与合同约定的义务。

（2）因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

3. 撤销权的行使

（1）赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起 1 年内行使；

（2）赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，应当自知道或者应当知道撤销原因之日起 6个月内行使。

5.9.3 借款合同★★★

（一）合同形式

1. 借款合同借款合同是诺成性合同，必须采用书面形式；

2. 自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立（实践合同）。

（二）贷款人的权利与义务

1. 贷款人的权利

借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以：

①停止发放借款；②提前收回借款；③解除合同。

2. 贷款人的义务

贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。

（三）借款利息的规定

1. 借款利息不得预先扣除（禁止砍头贷）

借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。（预先扣除即为变相的高利贷）

2. 对利息没有约定或约定不明的处理

3. 民间借贷利率的上限

出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持。但是，双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场利率 4 倍（下称“4 倍利率”）的除外。

4. 民间借贷复利计息（利滚利）

（1）前提：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证。

（2）利息能否计入本金

前期利率≤ 4 倍利率：有效

前期利率＞ 4 倍利率：超过部分的利息，不认定为后期借款本金。

（3）支付利息上限

最初借款本金 ×4 倍利率 × 借款年限

5. 民间借贷逾期利率

（1）双方有约定，从其约定，但以不超过 4 倍利率为限；

（2）对逾期利率未约定或约定不明的

①借期利率、逾期利率均未约定：出借人可以主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息（1 倍利率）承担逾期还款违约责任；

②约定借期利率，未约定逾期利率：法院支持与借期利率相同的逾期利率。但应在法律允许的范围内。

（3）约定逾期利率，又约定违约金或者其他费用：

出借人可以选择主张，也可以一并主张，但总计应≤ 4 倍利率。

6. 利息的支付期限

（1）借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息；

（2）借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息；

（3）对支付利息的期限没有约定或者约定不明且无法达成补充协议且按照合同相关条款或者交易习惯仍不能确定的：

①借款期限不满 1 年的，应当在返还借款时一并支付；

②借款期限 1 年以上的，应当在每届满 1 年时支付，剩余期间不满 1 年的，应当在返还借款时一并支付。

5.9.4 保证合同★★★

保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

（一）保证人

1. 保证人资格

（1）具有完全民事行为能力的自然人及法人、非法人组织。

（2）不具有完全代偿能力

不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，不得以自己没有代偿能力要求免除保证责任。

2. 不得成为保证人

（1）机关法人

经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的情况下，国家机关可以作保证人。

（2）以公益为目的的非营利法人、非法人组织。

以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外： 

①在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权； 

②以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

（3）居民委员会、村民委员会。

（二）保证合同的成立

1. 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同；

（1）保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款；

（2）第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的。

2. 第三人向债权人提供增信措施；

第三人向债权人提供差额补足、流动性支持等类似承诺文件作为增信措施。

（1）具有提供担保的意思表示，债权人请求第三人承担保证责任的，人民法院应当依照保证的有关规定处理；

（2）具有加入债务或者与债务人共同承担债务等意思表示的，人民法院应当认定为债务加入；

（3）难以确定是保证还是债务加入的，人民法院应当将其认定为保证。