【每日背练】2025CPA《税法》第十章房产税法、契税法和土地增值税法

1. 房产税纳税义务人与征税范围

（1）纳税义务人

（2）征税范围

房产税以房产为征税对象，征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，②（□包括　□不包括）农村。

2. 房产税税率、计税依据和应纳税额的计算

（1）我国现行房产税采用的是比例税率。

（2）计税依据

A. 从价计征

房产余值 = 应税房产原值 ×（1- 扣除比例）

B. 从租计征

a. 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。『此处的租金收入不含增值税』

b. 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

c. 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（3）特殊规定

（4）地下建筑的计税规定

具备房屋功能的地下建筑，包括：完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等；与地上房屋相连的地下建筑。

A. 自用的⑥（□独立　□非独立）地下建筑，按以下方式计税。

B. 对于与地上房屋相连的地下建筑，将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

3. 房产税应纳税额的计算

（1）从价计征

应纳税额 = 应税房产原值 ×（1- 扣除比例）× ⑦（□ 1.2%　□ 12%）

（2）从租计征

应纳税额 = 租金收入 ×12%（或 4%）

4. 房产税税收优惠

房产税的税收优惠主要是“非营利”的用房，重点内容如下表所示。

5. 房产税征收管理

（1）纳税义务发生时间

（2）房产税实行按年征收、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（3）房产税在房产所在地缴纳。

答案

①承典人　②不包括　③ 4%　④ 0.5　⑤从价计征　⑥独立　⑦ 1.2%　⑧不属于　⑨之月

1. 契税的纳税义务人『承受权属的一方纳税』

契税的纳税义务人是中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，①（□承受　□出让）的单位和个人。

2. 契税的征税范围

契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。具体征税范围主要包括以下内容：

（1）土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；不包括土地承包经营权和土地经营权的转移；

（3）房屋买卖、赠与、互换；

（4）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

①因共有不动产份额变化的；

②因共有人增加或者减少的；

③因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

3. 契税的计税依据

契税的不同征税情形下纳税人与计税依据的规定如下表所示。

4. 契税的税率和应纳税额的计算

（1）契税实行 3%~5% 的幅度税率。

（2）应纳税额的计算

契税应纳税额 = 计税依据 × 税率

5. 契税的税收优惠

有下列情形之一的，免征契税：

6. 契税征收管理

答案

①非农业建设　②征收　③不征收　④不征收　⑤定额税率　⑥ 150%　⑦ 2　⑧书面通知

（2）征税范围

A. 基本征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，②（□不包括　□包括）国有土地使用权出让所取得的收入。

B. 特殊征税范围

2. 税率

土地增值税实行四级超率累进税率，是我国唯一实行“超率累进税率”的税种。

土地增值税四级超率累进税率表『需要记忆』

3. 应税收入

纳税人转让房地产取得的应税收入（不含增值税），包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

4. 扣除项目

（1）转让新建房的扣除项目

 A. 取得土地使用权所支付的金额『买地的钱：地价款 + 手续费 + 契税』

B. 房地产开发成本『盖房的钱』

房地产开发成本包括如下图所示的 6 项内容。

C. 房地产开发费用『期间费用』

D. 与转让房地产有关的税金『转让税金』

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

E. 其他扣除项目『房企转让新建房特有的』

其他扣除项目（加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）× ⑦（□ 20% □ 10%）

（2）转让存量房的扣除项目

A. 旧房及建筑物的评估价格『房价』

对于转让存量房的评估价格有三种情形，具体如下图所示。

B. 取得土地使用权所支付的金额

a. 对取得土地使用权，并能够提供已支付的地价款凭据的，其取得土地使用权所支付的金额的扣除规定与转让新建房的规定相同。

b. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时⑧（□不允许　□允许）扣除。

C. 转让环节缴纳的税金『税金』

a. 转让旧房及建筑物的转让环节缴纳的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

b. 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5% 的基数。

5. 应纳税额的计算

（1）应纳税额的计算方法

增值额、增值率的计算公式如下：

增值额 = 收入总额 - 扣除项目金额

增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 ×100%

应纳税额的计算公式如下：

土地增值税应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数

（2）按房地产评估价格计算征收的情形

纳税人有以下情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

A. 隐瞒、虚报房地产成交价格；

B. 提供扣除项目金额不实；

C. 转让房地产的成交价格⑨（□低于　□高于）房地产评估价格，又无正当理由。

6. 房地产开发企业土地增值税清算

7. 土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 （□ 20%　□ 10%）的，免征土地增值税。

（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房、公共租赁住房或保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。

（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（4）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（5）自 2008 年 11 月 1 日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

8. 土地增值税征收管理

（1）预征管理

对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%，西部地区省份不得低于 1%。

（2）纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关办理纳税申报。

（3）纳税申报

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起 （□ 7　□ 14）日内办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

答案

①国有　②不包括　③不属于　④不属于　⑤ 50　⑥ 5%　⑦ 20%　⑧不允许　⑨低于　⑩ 3　 ⑪20%　 ⑫7