【核心考点】25年CPA《会计》第五章投资性房地产核心考点

【考点 1】投资性房地产的特征与范围★★☆

【考点 1】投资性房地产的确认和初始计量★☆☆

（一）投资性房地产的确认条件

1. 确认条件

投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2. 确认时点

投资性房地产项目初始确认时点如下表：

（二）投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量，其取得方式主要包括外购、自行建造、非投资性房地产转换为投资性房地产。

1. 初始计量成本

【考点2】与投资性房地产有关的后续支出★★☆

1. 资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，如对投资性房地产进行改建、扩建，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。其有关的账务处理如下：

2. 费用化的后续支出

投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，发生时直接计入当期损益（其他业务成本）。

【考点 1】投资性房地产的后续计量★★☆

投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（对于浮动收费法下作为保险合同基础项目持有的投资性房地产除外）。

（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

1. 计量原则

一般情况下，企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。其采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下规定：

（1）按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销；

（2）投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。

2. 账务处理

（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

1. 计量条件

只有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。『前提条件：公允持续取得』

具体的来说，采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：『具体条件』

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；『有活跃市场』

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。『公允价值能合理估计』

2. 账务处理

（三）投资性房地产后续计量模式的变更

1. 变更原则

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。这样做是为了保证会计信息的可比性。

2. 投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的账务处理

【考点 1】投资性房地产的转换★★★

（一）投资性房地产转换形式和转换日

1. 概念

投资性房地产的转换，指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，这里的确凿证据包括以下两方面：

（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；

（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如：从自用状态改为出租状态，必须有确凿证据表明其发生了实际状态上的改变，通常该建筑物应有诸如功能、性能等方面实质性的变化和重大的结构性调整，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

2. 转换形式和转换日

（二）投资性房地产的转换

1. 成本模式下的转换

①非投资性房地产转为投资性房地产的账务处理『非投房转投房』

②投资性房地产转换为非投资性房地产的账务处理『投房转非投房』

2. 公允价值模式下的转换

①非投资性房地产转为投资性房地产的账务处理『非投房转投房』

②投资性房地产转换为非投资性房地产的账务处理『投房转非投房』

【考点 2】投资性房地产的处置★★☆

1. 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

2. 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。此外，企业因其他原因（如非货币性交易）而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。其处置的具体账务处理如下：