【考点预学】2026年经济法基础第六章财产和行为税法律制度（2）

（一）土地增值税纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

（二）土地增值税征税范围

1. 土地增值税的征税范围为有偿转让房地产，具体包括：

（1）转让国有土地使用权。（对出让国有土地使用权的行为不征税）

（2）转让地上建筑物及其他附着物产权。

①地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

②附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

（3）房地产的交换。（个人之间互换自有居住用房地产，经核实，可以免征土地增值税）

（4）合作建房。

对一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后转让的，应征收土地增值税。（建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税）

（5）视同销售房地产。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。

2. 不属于土地增值税征税范围的情形

（1）对以继承方式无偿转让的房地产，不征收土地增值税。

（2）对下列房地产赠与行为，不征收土地增值税：

①将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。

②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

（3）房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

（4）将房地产抵押，在抵押期间未发生权属转移，不征收土地增值税；抵押期满后，如以房地产抵债而发生房地产权属转让的，则应征收土地增值税。

（5）房地产的出租、代建行为、重新评估，未发生权属转移，不属于土地增值税征税范围。

（6）村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。

（三）土地增值税税率

土地增值税是我国唯一一个实行超率累进税率的税种，实行四级超率累进税率。

（四）土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额

1. 应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

2. 转让新开发房地产的扣除项目

3. 转让旧房及建筑物的扣除项目

4. 计税依据的特殊规定

（1）纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

（2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。

（3）视同销售房地产时，按下列方法和顺序确认收入：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（4）纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

（五）土地增值税应纳税额的计算

计算步骤如下：

1. 计算增值额：增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额

2. 计算增值率：增值率＝增值额 ÷ 扣除项目金额 ×100％

3. 确定适用税率：按计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。

4. 计算应纳税额：

应纳税额＝增值额 × 适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除系数

（六）土地增值税税收优惠

1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，予以免税；超 过20％的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

2. 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

3. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4. 企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。

5. 自 2008 年 11 月 1 日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

（七）土地增值税纳税清算

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

1. 土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2. 土地增值税的清算条件

3. 土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以实行核定征收土地增值税：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（4）符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（八）土地增值税征收管理

1. 纳税申报

（1）纳税人应在转让房地产合同签订后 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。

（2）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。

（3）纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。

2. 纳税地点

（1）纳税人应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关缴纳税款。

（2）纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

（一）城镇土地使用税纳税人

1. 城镇土地使用税的纳税人是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。

2. 城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：

（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。

（4）土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别缴纳。

（二）城镇土地使用税征税范围

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是国家所有还是集体所有，都属于城镇土地使用税的征税范围。

（三）城镇土地使用税应纳税额的计算

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）× 适用税额

1. 城镇土地使用税税率

城镇土地使用税采用幅度定额税率，每个幅度税额的差距为 20 倍。经济落后地区的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过规定最低税额的 30％。

2. 城镇土地使用税计税依据

城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，具体按如下方法确定：

（四）城镇土地使用税税收优惠

1. 免征城镇土地使用税的土地

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（3）老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等老年服务机构自用土地。

（4）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。（公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税）

（5）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（6）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（7）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5 ～ 10 年。

（8）免税单位（如国家机关、人民团体）无偿使用纳税单位的土地。（纳税单位无偿使用免税单位的土地，应按规定缴纳城镇土地使用税）

（9）港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）用地。

（10）水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地）。

2. 税收优惠的特殊规定

（1）特殊行业的用地

（2）特定用途的土地

（五）城镇土地使用税征收管理

1. 纳税义务发生时间

2. 纳税地点

（1）城镇土地使用税在土地所在地缴纳。

（2）土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，应分别向土地所在地税务机关缴纳。

（3）在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局确定。

3. 纳税期限

城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。