【考点精讲】2026中级会计实务第五章投资性房地产（2）

5.3.1 投资性房地产后续计量的模式：成本模式和公允价值模式★★☆

1. 通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式计量：3 个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备。

（2）采用公允价值模式计量：3 个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备。

2. 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

3. 采用公允价值模式计量的条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

5.3.2 投资性房地产后续计量的账务处理★★☆

（一）采用成本模式

1. 取得的租金收入：

借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

2. 计提折旧或摊销（结转成本）：

折旧（摊销）计提的起止时间：

建筑物与固定资产计提折旧一致；（次月计提折旧）

土地使用权与无形资产计提摊销一致；（当月计提摊销）

借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧

　投资性房地产累计摊销

3. 计提减值准备（不得转回）：

借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

4. 后续支出

企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

（1）资本化后续支出

①转入在建：

借：投资性房地产——在建

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　 贷：投资性房地产

②发生后续支出时：

借：投资性房地产——在建

　 贷：银行存款等

③完工时：

借：投资性房地产

　 贷：投资性房地产——在建

（2）费用化支出（日常维护发生的支出）

借：其他业务成本

贷：银行存款等

（二）采用公允价值模式

1. 取得的租金收入

借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

2. 不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价值计量

（1）投资性房地产的公允价值高于其账面价值时：

借：投资性房地产——公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益

（2）公允价值低于其账面价值时：（做相反的会计分录）

借：公允价值变动损益

　　贷：投资性房地产——公允价值变动

3. 后续支出

（1）资本化后续支出

①转入在建

借：投资性房地产——在建

　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　　　　　——公允价值变动（可借可贷）

②发生后续支出时：

借：投资性房地产——在建

　　贷：银行存款等

③完工时：

借：投资性房地产——成本

　　贷：投资性房地产——在建

（2）费用化支出（日常维护发生的支出）

借：其他业务成本

　　贷：银行存款等

栗子 1  甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为 9％。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。甲公司按月确认租金收入。

资料一：2020 年 4 月 30 日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为 3 600 万元，增值税的进项税额为 324 万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为 3 年，不含税月租金为 150 万元，当日为租赁期开始日。当日收到 8 个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为 1 200 万元，增值税的销项税额为 108 万元。

资料二：若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为 30 年，净残值为 0，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式计量，写字楼在 2020 年 5 月 31 日的公允价值为 3 200 万元。

分析：

（1）采用成本模式计量时：

①购入时：

借：投资性房地产 3 600

　　应交税费——应交增值税（进项税额） 324

　　贷：银行存款 3 924

②收到租金时：

借：银行存款 1 308

　　贷：预收账款 1 200（150×8）

　　　　应交税费——应交增值税（销项税额） 108

③确认租金收入及计提折旧（2020 年 5 月 31 日）

借：预收账款 150

　　贷：其他业务收入 150

借：其他业务成本 10

　　贷：投资性房地产累计折旧 10（3 600/30×1/12）

（2）采用公允价值模式计量时：

①购入时：

借：投资性房地产——成本 3 600

　　应交税费——应交增值税（进项税额） 324

　　贷：银行存款 3 924

②收到租金时：

借：银行存款 1 308

　　贷：预收账款 1 200

　　　　应交税费——应交增值税（销项税额） 108

③确认租金收入及公允价值变动（2020 年 5 月 31 日）

借：预收账款 150

　　贷：其他业务收入 150

借：公允价值变动损益 400

　　贷：投资性房地产——公允价值变动 400

栗子 2  2×22 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×22 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2×22 年 5 月 31 日，该厂房账面余额为 2 000 万元，其中成本 1 600 万元，累计公允价值变动400 万元，2×22 年 11 月 30 日该厂房改扩建工程完工，共发生应当予以资本化的支出 300 万元，均已通过银行存款支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。

分析：

（1）2×22 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程

借：投资性房地产——在建 2 000

　　贷：投资性房地产——成本 1 600

　　　　　　　　　　——公允价值变动 400

（2）2×22 年 5 月 31 日至 11 月 30 日，改扩建支出

借：投资性房地产——在建 300

　　贷：银行存款 300

（3）2×22 年 11 月 30 日，改扩建工程完工

借：投资性房地产——成本 2 300

　　贷：投资性房地产——在建 2 300

5.3.3 投资性房地产后续计量模式的变更★★☆

3. 由成本模式转为公允价值模式的会计分录：

借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）

　　投资性房地产减值准备

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　贷：投资性房地产

　　　　盈余公积（可借可贷）

　　　　利润分配——未分配利润（可借可贷）