【考点精讲】2026中级会计实务第五章投资性房地产（3）

5.4.1 投资性房地产的转换★★★

（一）投资性房地产转换形式

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变。

1. 投转非：投资性房地产——固定资产 / 无形资产 / 存货

2. 非转投：固定资产 / 无形资产 / 存货——投资性房地产

这里的确凿证据包括两个方面：

（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；

（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

（二）投资性房地产转换的会计处理

1. 投转非（投资性房地产——固定资产 / 无形资产 / 存货）

2. 非转投（固定 / 无形资产 / 存货——投资性房地产）

栗子 1  2×22 年 8 月 10 日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于 2×22 年 8 月31 日将某出租在外的厂房在租赁期满时收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。2×22 年 8 月 31 日，甲公司将出租的厂房收回，2×22 年 9 月 1 日，开始用于本企业产品的生产。该项房地产在转换前采用成本模式计量。截止 2×22 年 8 月 31 日，账面余额为 8 000 万元，累计已提折旧 2 000 万元，假设不考虑其他因素。

分析：

2×22 年 9 月 1 日，甲公司的账务处理如下：

借：固定资产 8 000

　　投资性房地产累计折旧 2 000

　　贷：投资性房地产 8 000

　　　　累计折旧 2 000

栗子 2  2×22 年 11 月 1 日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。2×22 年 11 月 1 日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 7 200 万元。该项房地产在转换前甲公司采用公允价值模式计量，原账面价值为 7 000 万元，其中，成本为6 700 万元，公允价值变动 300 万元。

分析：

2×22 年 11 月 1 日，甲公司的账务处理如下：

借：固定资产 7 200

　　贷：投资性房地产——成本 6 700

　　　　　　　　　　——公允价值变动 300

　　　　公允价值变动损益 200

栗子 3  甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

2×22 年 4 月 10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2×22 年 5 月 1 日，租期为 5 年。2×22 年 5 月 1 日，这栋办公楼的账面余额 50 000 万元，已计提折旧在城市不存在活跃的房地产交易市场。

分析：

2×22 年 5 月 1 日，甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产 50 000

　　累计折旧 500

　　贷：固定资产 50 000

　　　　投资性房地产累计折旧 500

栗子 4  2×22 年 8 月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。2×22 年 12 月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×23 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日为 2×23 年 1 月 1 日，租赁期为 3 年。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。2×23 年 1 月 1 日，该办公楼的公允价值为 4 500 万元，其原价为 5 500 万元，已提折旧 1 500 万元。

分析：

2×23 年 1 月 1 日，甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本 4 500

　　累计折旧 1 500

　　贷：固定资产 5 500

　　　　其他综合收益 500

栗子 5  甲公司是从事房地产开发的企业，对投资性房地产采用公允价值模式后续计量。2×22 年 4 月 15 日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为 2×22 年 5 月 1 日。2×22 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额 40 000 万元，公允价值为 43 000 万元。2×22 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 45 000 万元。

分析：

（1）2×22 年 5 月 1 日：

借：投资性房地产——成本 43 000

　　贷：开发产品 40 000

　　　　其他综合收益 3 000

（2）2×22 年 12 月 31 日：

借：投资性房地产——公允价值变动 2 000

　　贷：公允价值变动损益 2 000

栗子 6  2×22 年 11 月 1 日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。2×22 年 11 月 1 日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日该写字楼的公允价值和账面价值均为 7 200 万元。2×22 年 1 月 1 日，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 7 000 万元，其中，成本为 6 700 万元，公允价值变动 300 万元。

分析：

甲公司的账务处理如下：

2×22 年 11 月 1 日，确认公允价值变动

借：投资产性房地产——公允价值变动 200

　　贷：公允价值变动损益 200

2×22 年 11 月 1 日转换日：

借：固定资产 7 200

　　贷：投资性房地产——成本 6 700

　　　　　　　　　　——公允价值变动 500

5.4.2 投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损）★★☆

栗子  甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 20 000 万元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为 18 000 万元，已计提折旧 2 000 万元，不考虑相关税费。

分析：

甲公司的账务处理如下：

借：银行存款 20 000

　　贷：其他业务收入 20 000

借：其他业务成本 16 000

　　投资性房地产累计折旧 2 000

　　贷：投资性房地产 18 000