2020.02.21
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初级经济法|第六章
第二节 契税法律制度
契税是指国家在土地、房屋权属转移时，按当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。
1. 契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。（承受方纳税）
2. 承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。
1. 一般转移土地、房屋权属的形式（一般征税范围）
（1）国有土地使用权出让。
（2）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）。
（3）房屋买卖。
（4）房屋赠与。
（5）房屋交换。
2. 其他转移土地、房产权属的形式（特殊征税范围）
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债。
（2）以获奖方式承受土地、房屋权属。
（3）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等。
（4）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权。
（5）公司增资扩股中，以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业。
（6）企业破产清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属。
3. 不属于契税的征税范围
土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押及出租等行为，不属于契税的征税范围。
分析君 土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押及出租等行为并未实际发生权属的转移，因此不属于契税的征税范围。
涨知识 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
契税采用比例税率，并实行 3% ～ 5% 的幅度税率。契税的具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率规定范围内，按本地区的实际情况确定，以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格。
1. 计税依据
2. 应纳税额的计算
应纳税额＝计税依据 × 税率
提个醒
（1）契税的计税依据可理解为：有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，相互交换的按差额，补交的按补交金额。
（2）交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
（3）征收机关参照市场价格核定契税计税依据的情形：对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的。
栗子 老李购买一处商铺，成交价格为 120 万元；另将一套价值 72 万元的住房与老夏的一套价值 52 万元的住房互换，并取得老夏支付的补差价款 20 万元。已知契税的税率为 3％，分别计算老李、老夏应缴纳的契税。
分析
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以成交价格作为契税的计税依据。在本例中，老李购买商铺应缴纳契税＝ 120×3％＝ 3.6（万元）。
（2）房屋交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税，计税依据为支付的交换差额。在本例中，老夏为多交付货币的一方，应缴纳契税＝ 20×3％＝ 0.6（万元）。
1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。
4. 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
5. 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6. 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
提个醒 经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋用途的，不再属于减征、免征契税范围，应当补缴已经减征、免征的税款。
1. 纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2. 纳税地点
契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。
3. 纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。
END
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